Hva er en verditakst?

Verditakst er et dokument som skal uttrykke en eiendoms verdi, eller det beløp eiendommen eller leieretten kan omsettes for. I praksis vil det si den prisen flere interesserte kjøpere er villige til å betale pr. dato.

mandal-8Hva inneholder en verditakst?

· Matrikkel- og eieropplysninger

· Områdebeskrivelse

· Reguleringsmessige forhold

· Tomteforhold

· Forhold vedr. konsesjon

· Bygningsbeskrivelse og arealdisposisjon

· Arealkontroll

· Tekniske verdier

· Verdikonklusjon

Hvor lenge er en verditakst gyldig?

Gyldighet for en verditakst, sett ut fra dagens svingende marked, kan være ca. ½ år.

Banker vil informere om sine vurderinger av en verditakst.

De siste årene har det vært en jevn stigning i eiendomsmarkedet.

Oppdatering av en takst etter noen tid kan derfor være aktuelt.

Skattefradrag for takstomkostninger

”Dersom man refinansierer lån for å få lavere rente, vil kostnadene til takstmannen være fradragsberettiget i selvangivelsen.” (Kilde: Skattelovens ABC)

 

Kort orientering om begreper brukt i takstskjema

Generelt

mandal-10Takst avholdes i henhold til den takstinstruks som gjelder for takstingeniører tilsluttet NITO Takst.

Alle takstingeniører tilknyttet NITO Takst vil til enhver tid ha tilgjengelig en database-utskrift som viser prisutviklingen for eiendommer i landet, fylket, kommunen, bydel; og relatert på vegnavn.

 

Bygningsmessig

Den bygningsmessige beskrivelse uttrykker bygnin­gens tekniske oppbygging. Det bemerkes at bygget ikke er kontrollert for skjulte feil og mangler. For eiendommer som skal selges anbefales det generelt å foreta en teknisk tilstandsvurdering.

 

Teknisk vurdering

De fleste boliger forringes over tid. Dels forringes overflatematerialer av bruk og slitasje, dels av utidsmessighet, farge, trend o.l., og dels ved at offent­lige forskrifter og kvalitetskrav endres. I tillegg er det forskjellig og individuell levetid på de enkelte materi­aler som brukes i en bolig.

Med utgangspunkt i en forenklet vurdering av endel hoveddeler i bygningen vil et tilnærmet riktig verdi­fradrag fremkomme. Det presiseres at den antatte verdireduksjon er i forhold til nytt. Med andre ord ikke kostnader som påløper for å oppdatere objektet til dagens kvalitetskrav.

 

Arealbenevnelser

Arealbenevnelsene er i henhold til Norsk Standard —NS 3940. For nærmere forklaringer henvises det til originalstandarden som fås kjøpt i bokhandelen.

BTA = Bruttoareal — et areal av måleverdige deler begrenset av ytterveggs utside.

BRA = Bruksareal — er det areal av bruksenheter og felles deler som ligger innenfor omsluttende vegger med fradrag i henhold til nærmere retningslinjer i NS 3940.

BYA = Bebygd areal — er det areal som bygningen opptar av terrenget.

 

Boligareal = Boligens bruksareal BRA med fradrag av boder. Ikke Norsk Standard.

 

Brutto årsleie

Dette innbefatter nåværende årsinntekter for utleie­del(er) korrigert for rente på evt. innskudd.

mandal-11

 

Driftsutgifter

I posten er medtatt boligens årlige driftsutgifter til bl.a. forsikring, kommunale avgifter, normale vedli­keholdsutgifter etc.

 

Normale byggekostnader

Her er medtatt det bygningen normalt koster kom­plett ferdigstilt fra håndverker. Dette inkluderer alle håndverkergrupper, offentlige gebyrer og normale byggelånsrenter.

Referansepunkt for kostnadsvurderingen er gjeldende byggeforskrifter, kombinert med ”minstekrav”for brukskvaliteter.

Såldes beregnes tillegg for en bedre standard, og fradrag for en enklere standard.

Eksempelvis vil uisolerte boliger, eller boliger med mindre isolering enn hva dagens forskrifter tilsier, få et lavere vekttall ved verdiberegningen.

Verdiberegningen avspeiler altså det aktuelle bygg som ”nybygg”, og med den standard som er spesifikk for bygget– vurdert ut fra dagens ”norm”.

 

Verdireduksjon

I denne post føres opp det forhåndsberegnede verdi­fradrag for elde, slitasje osv. På nybygg gjøres fradrag for gjenstående arbeider for at bygget skal ansees som ferdigstilt til å bo i. Dette er normalt det arbei­det som må utføres for at kommunen skal utstede ferdigattest.

 

Normale tomtekostnader

Tomtekostnadene omfatter normalt grunnlagskost­nader som råtomt med påkostninger for vann, vei, avløp, strøm, tilknytningsavgifter, opparbeidelse av tomt, arrondering av terreng og ferdigstillelse av berørt terreng. Hellelegginger, støttemurer, utv. lysarmatu­rer, gjerde, flaggstang og andre ting av varig verdi medtas her. Spesielle grunnlagsinvesteringer som f.eks. brønnboring, kloakkrenseanlegg etc. tas med i denne post men angis spesielt.

 

Eiendommens tekniske verdi

Eiendommens tekniske verdi er summen av de foran­nevnte poster.

 mandal-12

Dagens salgsverdi

Denne settes til det beløp takstingeniøren mener eiendommen eller leieretten kan omsettes til på takst­dagen. Dette vil si den prisen flere interesserte kjø­pere er villig til å betale. Den normale salgsverdi vil derfor gjenspeile de priser og svingninger som er i markedet. Til hjelp i denne vurderingen benytter takstkonsulenten den tidligere omtalte database som gjengir faktiske eiendomsomsetninger.

Denne verdi er det som betegnes som ”verditakst”.

 

Anbefalt låneverdi

Denne verdi skal danne grunnlag for langsiktig belå­ning og ansettes slik at den gir långiver nødvendig sikkerhet. Normalt vil låneverdien ligge i underkant av en grundig vurdert salgsverdi, men aldri over tek­nisk verdi.

-

Siden oppdatert november 2011