Eierskifterapport er et nytt produkt fra NITO Takst. Eierskifterapporten skal gi oversikt over eiendommens tekniske tilstand - uten kostnadsoverslag for påkrevde reparasjoner. En eierskifterapport er et dokument hvor synlige og vesentlige skader, feil eller mangler ved selve boligen anmerkes.

Rapporten er basert på en visuell besiktigelse av selve boligen, kombinert med fuktmålinger på områder hvor det er mistanke om fukt eller råte. Normal slitasje, elde, og mindre kosmetiske forhold medtas ikke i rapporten.

Rapporten omfatter ikke anmerkninger om tekniske forskriftsmangler eller bygningsmessige ulovligheter, da dette er myndighetenes oppgaver å kontrollere. Eierskifterapporten er en tilstandsrapport etter NS 3424 - Nivå 1 - og må ikke forveksles med en Tilstands- og tiltaksrapport etter NS 3424 - Nivå 2 - som er langt mer omfattende og tidkrevende. Denne medtar blant annet nødvendige påkostninger og utbedringsmetoder. For boliger som er i generelt dårlig stand anbefales en Tilstands- og tiltaksrapport.

Rapporten angir ingen verdikonklusjon for boligeiendommen. Denne kan imidlertid avtales som en tilleggsytelse fra takstingeniøren. Eierskifterapporten anbefales først og fremst brukt av de som skal selge sin bolig.

Egenerklæring

mandal-4Eierskifterapporten må sees i sammenheng med en egenerklæring som selger fyller ut. Denne "Egenerklæring for eier" vil være en meget viktig del av den eierskiftekontrollen som skal foretas på boligeiendommen. Egenerklæringene er ment å fange opp eventuelle feil, skader og mangler som ikke er mulig å besiktige av en takstingeniør.

Egenerklæringen er laget som en huskeliste/sjekkliste for eier. Det kan være ting man ikke tenker over i det daglige, men som får storbetydning når eiendommen skal avhendes. Samtidig gir egenerklæringsskjema nyttig informasjon om "historien" på boligen, som normalt bare eier kjenner til eller burde kjenne til.

Målet med egenerklæringen og selve rapporten er at du som selger, i størst mulig grad, skal sikre deg mot overraskelser og reklamasjoner fra kjøper etter at boligen er solgt. Det er derfor av avgjørende betydning at selger ikke holder tilbake informasjon, men gir fullstendige og korrekte opplysninger om boligens tilstand og historie.

Avhendingssloven

Det er Avhendingsloven som regulerer forhold mellom selger og kjøper. Avhendingsloven pålegger deg som selger et ansvar overfor kjøper for skjulte feil og mangler ved boligen. Den stiller vesentlig sterkere krav til den informasjon selger plikter å gi, enn hva den gjør til kjøperens undersøkelsesplikt. Loven har etter NITO Taksts mening gjort vår Eierskifterapport særdeles aktuell.

For selger er fallhøyden stor - risikoen og ansvaret likeså - ved avhending av fast eiendom. Kjøper har rett til å få utbedret feil og mangler eller få prisavslag i hele fem år etter overtagelsen av boligen.

Mange tror at de kun er ansvarlig hvis man bevisst har holdt opplysninger tilbake, men det er viktig å være klar over at du som selger har et objektivt ansvar for skjulte feil og mangler. Det vil si at du som selger er ansvarlig for vesentlige skjulte feil og mangler, selv om du på salgstidspunktet ikke kjente til feilene.

Som selger er du i tillegg ansvarlig for at eiendommen oppfyller offentlige krav dersom du ikke har reservert deg i salgsoppgave eller kontrakt. Loven gir anvisning på når selger kan ha et ansvar overfor kjøper.

Av loven fremgår det at kjøper ikke vil kunne kreve erstatning av selger for:

· Feil og mangler som fremgår av den skriftlige salgsdokumentasjonen.

· Feil og mangler som bygger på opplysninger gitt av selger, og som ikke fremgår av den skriftlige salgsdokumentasjonen.

· Feil og mangler som er helt åpenbare eller som kjøper burde ha sett/forstått/forventet.

· Feil og mangler som selger skriftlig eller muntlig har frasagt seg ansvaret for.

· Feil og mangler ved fellesanlegg som er knyttet til eierseksjonen, ved salg av selveierleiligheter.

· Forhold som alene består i utløp av bygningsdelens, konstruksjonens eller materialets normale levetid/brukstid.

Dersom boligen er solgt etter Avhendingslovens § 3-9-"som den er" - må feil og mangler være vesentlige for at selgeren skal kunne stilles til ansvar. En vesentlig mangel er i følge rettspraksis pr dags dato 3-4% av salgssummen. Dette fritar ikke selgeren fra sin informasjonsplikt om feil og mangler han kjenner til eller burde vite om.

Konklusjon

Forbrukeren kan aldri bli helt trygg mot feil, men risikoen kan reduseres. Våre medlemmer har en god faglig bakgrunn, og de er oppdatert gjennom etterutdanning og løpende informasjon fra NITO Takst. Våre medlemmer besitter svært gode datahjelpemidler, spesialutviklede programmer for verditaksering og tilstandsrapporter, og de har alle en ansvarsforsikring som ivaretar kundens interesser i eventuelle erstatningssaker.

NITO Takst mener vi totalt sett har et godt produkt, og vi håper at bruken av Eierskifterapporter etter hvert vil øke, og at markedet vil innse nytten og behovet for en mer omfattende byggeteknisk undersøkelse, enn hva en verditakst kan gi.

-

Siden oppdatert november 2011